經(jīng)營性收益“被補貼” 小區(qū)物業(yè)糊涂賬何時清？
新華網(wǎng)杭州10月19日電(記者 商意盈)一次偶然的換門要求讓杭州一小區(qū)業(yè)主動了查查物業(yè)賬本的念頭。這一查居然發(fā)現(xiàn)原本幾百萬元的收益只剩下了50萬元。物業(yè)賬本不清不楚，物業(yè)收入和經(jīng)營性收益混淆，久而久之就成了糊涂賬，這是很多小區(qū)普遍存在的現(xiàn)象。記者就這一現(xiàn)象進行了調(diào)查。
三扇門引出的糊涂賬
杭州仙林苑小區(qū)是一個擁有兩千多戶住戶的高檔小區(qū)，第三期自2004年起開始入住。8月初，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)在沒有征求他們同意的情況下，小區(qū)物業(yè)給三幢大樓換上了新大門。業(yè)主們認為這三扇鐵門不但影響美觀，而且太重，老人和小孩不容易推開，于是找到物業(yè)希望能換門。
業(yè)主黃先生告訴記者：“我們找物業(yè)的時候他們說沒有錢，我們問物業(yè)費和小區(qū)經(jīng)營管理的收入哪里去了？他們說花了。”
物業(yè)的說辭引發(fā)了業(yè)主查賬，可是他們發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司賬上只剩余50萬元。“先不說物業(yè)費，光小區(qū)停車費、廣告費之類的收入，5年下來就不會少于300萬元，怎么只剩下50萬元了呢？這筆錢哪里去了？”業(yè)主們質(zhì)疑。
據(jù)了解，仙林苑的物業(yè)公司杭州新時代物業(yè)所能獲得的經(jīng)營性收益主要包括店鋪租金、小區(qū)停車費、廣告位租金等。黃先生給記者算了一筆賬：外面的車子到小區(qū)路面停車收費是每小時4元，業(yè)主的車位是包月的，費用為每個月100元，整個小區(qū)少說也有500輛車。此外還有電梯、樓道上的廣告牌之類的收入，每年不會少于60萬元。
當(dāng)問及這筆經(jīng)營性收益的來源和去向時，杭州新時代物業(yè)仙林苑管理處副主任于忠魁表示這些收支情況都在小區(qū)里作過公示，至于這5年以來的公司財務(wù)，則需要一段時間進行整理。
業(yè)主對記者表示，除了2010年1月公示過《2009年仙林苑費用收支情況》，物業(yè)公司再無相關(guān)情況公示。記者看到，在公示的《收支情況》中，羅列了2009年仙林苑收入包括路面停車費、房租和廣告，共計86萬余元。支出包括稅金、日常維修、保安服務(wù)等方面，共計28萬元左右。
唯一的一次公示只說了費用收支，沒有分清物業(yè)費和經(jīng)營性收益的概念，沒有跟業(yè)主交代清楚，這根本就是一筆糊涂賬！我們小區(qū)的收益到底有多少？錢到底是怎么花了？為什么物業(yè)可以這樣花錢？我們都不知道。”黃先生說。
經(jīng)營性收益“被補貼”？
按照杭州市房產(chǎn)管理局2007年《關(guān)于加強對物業(yè)經(jīng)營性收益管理的通知》規(guī)定，經(jīng)營性收益是“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理用房和利用物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備所得經(jīng)營性收入，扣除合理經(jīng)營成本后的收益歸全體業(yè)主所有。”“這跟物業(yè)費是完全不同的兩個概念，物業(yè)費是物業(yè)公司向業(yè)主收取的，經(jīng)營性收入是歸全體業(yè)主所有的。”杭州市下城區(qū)建設(shè)局物業(yè)管理科科長曹炯說。
仙林苑物業(yè)日前公布了2005年到2010年6月經(jīng)營性開支情況。5年來小區(qū)經(jīng)營性收入共計約415萬元。支出包括電梯維修、年檢費，維修人員開支，車輛管理人員開支，稅費，保潔、綠化等費用，總計357萬元。
浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所律師馬幼藍表示，這些支出中除了稅費，其他費用都應(yīng)該屬于物業(yè)費用支出，不能從經(jīng)營性收益中挪用。
新時代物業(yè)仙林苑管理處主任李萍告訴記者，近幾年來，仙林苑物業(yè)費用成本一直在增加，收繳的物業(yè)費卻保持幾年前的水準，最高每個月每平方米0.8元，最低每個月每平方米0.4元。“我們物業(yè)收繳率只有50%，收入不足以支付支出，因此我們在符合規(guī)定的情況下跟小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了合同，規(guī)定可以將經(jīng)營性收入的30%用于物業(yè)支出補貼。”李萍說。
記者多次撥打仙林苑小區(qū)業(yè)委會主任柯苗祥的電話，始終處于無人接聽狀態(tài)。但仙林苑業(yè)主告訴記者，合同不但沒有征求他們的同意，也不知道合同內(nèi)容是什么，他們甚至壓根不知道有這回事。
“我們業(yè)主才是這筆收益的所有人。錢在物業(yè)公司兜里揣久了就成他們的了？他們是我們請來的管家，現(xiàn)在他們卻成了錢的主人，我們這些真正出錢的人卻成了冤大頭。”黃先生說。
業(yè)主們紛紛向記者表示，剛剛還說要一段時間才能出來的經(jīng)營性開支情況，用了短短3天就“突擊”出來了，非常可疑。即使有合同，為什么上面規(guī)定只能補貼30%，實際卻補貼了近86%？而且根據(jù)報表，5年的停車收入為60萬元左右，車輛管理人員開支卻高達120萬元。
小區(qū)物業(yè)的糊涂賬何時清？
據(jù)了解，按照《關(guān)于加強對物業(yè)經(jīng)營性管理的通知》規(guī)定，物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備收益可以按照業(yè)主大會通過的物業(yè)服務(wù)合同或其他決定用于物業(yè)管理方面的需要。
曹炯說，雖然有相關(guān)規(guī)定，但是很多老的小區(qū)在操作過程中都不規(guī)范，產(chǎn)生了很多經(jīng)營性收益方面的糾紛，也有物業(yè)公司在業(yè)主不知情的情況下擅自挪用的情況。馬幼藍律師說，法律上以前對于業(yè)主權(quán)利和經(jīng)營性收益的概念比較模糊，直至2007年實施的物權(quán)法才對相關(guān)概念做出了明確說明，規(guī)定經(jīng)營性收益歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司正是利用了長久以來業(yè)主對此不清楚，混淆了物業(yè)費和經(jīng)營性收入的概念。
據(jù)了解，此類情況在很多小區(qū)中都普遍存在。有杭州其他業(yè)主反映，某花園小區(qū)去年來了個新的物業(yè)公司托管，一年來一直沒有公布經(jīng)營性收益。也有小區(qū)發(fā)生在新舊物業(yè)公司交替之際被原來的物業(yè)公司將所有經(jīng)營性收益卷鋪蓋帶走的情況。
杭州一家知名房產(chǎn)集團下屬物業(yè)公司經(jīng)理告訴記者，目前小區(qū)物業(yè)費標準相對偏低，再加上收繳率低，如果按照正規(guī)操作，近70%物業(yè)公司是不賺錢的。即使加上經(jīng)營性收益，盈利水平也僅僅維持在10%至15%左右。“物業(yè)公司的維持主要是有很多賬面上看不見的隱性收入。比如垃圾處理、紗窗修理等業(yè)務(wù)，都是被物業(yè)公司承包出去的，可以獲得不錯的收益。”他說。
曹炯提出，有個很好的辦法是由小區(qū)業(yè)委會聘請物業(yè)公司，公司在物業(yè)收入和經(jīng)營性收益上只有管理權(quán)，沒有使用權(quán)。所有使用事項都需要申報業(yè)委會批準。“但這個方法需要業(yè)委會承擔(dān)很大的工作量和責(zé)任，推廣起來有一定難度。”他說。
“物業(yè)收繳率低很大程度上跟物業(yè)服務(wù)水平跟不上有關(guān)。希望物業(yè)公司能加強自身管理，提高服務(wù)水平，透明、公開小區(qū)收益。同時，業(yè)委會不應(yīng)該形同虛設(shè)，必須履行起相關(guān)的義務(wù)，監(jiān)督社區(qū)財務(wù)，對全體業(yè)主負責(zé)。”馬幼藍說。
