如果南極大陸上的土地可以出售，中國(guó)人或許會(huì)是最踴躍的購(gòu)買者。
如今，中國(guó)人成為海外房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要買家，其中“純投資型”的購(gòu)房者越來越多。一些普通投資者甚至開始“團(tuán)購(gòu)美國(guó)土地”，希望通過“炒地”獲取較高的投資收益。
業(yè)內(nèi)人士指出，很多中小投資者把在海外買房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，“炒地”也成為他們的投資方式。不過，有專家指出，投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“國(guó)情”不能簡(jiǎn)單復(fù)制到國(guó)外，應(yīng)該更多地了解國(guó)外的市場(chǎng)和法律，防范可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。
海外買房“純投資型”增多
“前一段時(shí)間去朋友家，看到好多中國(guó)人在看別墅。”在歐洲經(jīng)商的邱女士對(duì)記者說。事實(shí)上，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控收緊，金融危機(jī)以來中國(guó)人的海外購(gòu)房潮顯得愈發(fā)洶涌。
搜房國(guó)際董事總經(jīng)理莊諾清楚地記得，2009年，搜房網(wǎng)組織的第一批海外購(gòu)房團(tuán)沒有實(shí)現(xiàn)成交。而去年12月至今年2月，他帶了三個(gè)購(gòu)房團(tuán)去澳大利亞，最終成交額達(dá)到近三個(gè)億。
“在當(dāng)前國(guó)內(nèi)外匯管制沒有放松的背景下，中國(guó)人海外買房比以前活躍很多，且剛剛起步。”戴德梁行綜合住宅服務(wù)經(jīng)理張永恒告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，在英國(guó)、加拿大、澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，買房的外國(guó)人中，有六成俄羅斯人，二到三成中東人，一成中國(guó)人，還有一成是日韓等其他亞洲人。倫敦和新加坡市中心有10%以上的新房被中國(guó)內(nèi)地購(gòu)房者買走。在溫哥華，中國(guó)內(nèi)地的購(gòu)房者已經(jīng)超過了港臺(tái)。
相比于以前的“買房養(yǎng)學(xué)”“買房養(yǎng)老”，現(xiàn)在海外購(gòu)房增添了更多的投資色彩。張永恒說，由于移民門檻近幾年普遍增加，所以中國(guó)的海外購(gòu)房者以“純投資型”居多，而不是自己持有。其中，大部分為退休人員，尤其以公務(wù)員為主。他們希望能在晚年獲得固定的投資收益。
據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人海外買房主要集中在幾個(gè)熱點(diǎn)國(guó)家，包括美國(guó)、澳大利亞、加拿大、英國(guó)、新加坡、馬來西亞。其中美國(guó)又集中在紐約、舊金山和洛杉磯等三座城市，是投資的首選地。
莊諾認(rèn)為，很多中國(guó)的中小投資者把在海外買房作為全球資產(chǎn)配置的重要部分，這成為最時(shí)尚的投資方式之一，這些人可以說是“胸懷祖國(guó)，‘房’眼世界”。
不過，在有的業(yè)內(nèi)人士看來，所謂的海外購(gòu)房以投資為主更多的是一種炒作。上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，大部分海外購(gòu)房者還是為了移民和子女留學(xué)，并非純粹為了投資，而是資產(chǎn)的保值增值。
邱女士說，中國(guó)人買房還是以自住為主，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)不景氣，很多房子蓋了都沒人買，這幾年房?jī)r(jià)變化不大，“沒什么可投資的”。
投資海外房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)大
在網(wǎng)上搜索“海外購(gòu)房”，會(huì)出現(xiàn)大量中介機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)反復(fù)強(qiáng)調(diào)海外房產(chǎn)的位置優(yōu)勢(shì)、回報(bào)率高，對(duì)于可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題則避而不談。
陸騎麟說，事實(shí)上，相比于投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)，投資海外的風(fēng)險(xiǎn)更大，房地產(chǎn)價(jià)格升值空間不大，而且投資收益回流到國(guó)內(nèi)還需要付出成本。
“最大的風(fēng)險(xiǎn)是匯率變化，海外購(gòu)房受匯率的影響巨大。”張永恒說。據(jù)了解，在海外購(gòu)房，涉及的是兩個(gè)國(guó)家的貨幣投資，因此一定要及時(shí)關(guān)注房屋所在國(guó)的匯率變化，以免因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款周期長(zhǎng)致使還貸金額增加而給自己帶來巨大的損失。
最近一條名為“100萬(wàn)人民幣在世界各地能買到啥樣的房子”微博廣為流傳，微博里的圖片顯示，100萬(wàn)元在澳大利亞新南威爾士州能買到一套五臥室三浴室的房子，在俄羅斯莫斯科市中心能買到一套兩臥室兩浴室的房子，在北京只能買到郊縣房山某村60平方米的毛坯房。
然而，投資房地產(chǎn)并不能如此簡(jiǎn)單的對(duì)比衡量，海外相對(duì)低房?jī)r(jià)的背后是名目繁多的稅收和雜費(fèi)，以至于有的人在海外買了房后才發(fā)現(xiàn)“養(yǎng)不起房”。以美國(guó)為例，購(gòu)房期間和購(gòu)房后所需的費(fèi)用包括產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、交易稅、政府登記費(fèi)、律師費(fèi)、專業(yè)檢測(cè)費(fèi)、過戶中介費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。
此外，在海外購(gòu)房后，后續(xù)管理尤其關(guān)鍵。有分析稱，在中國(guó)內(nèi)地，買了房子后可以長(zhǎng)期不住人，就算因拖欠物業(yè)費(fèi)而被物業(yè)公司起訴，也不會(huì)使自己受多大損害。但在國(guó)外就不同了，如果房屋長(zhǎng)期空置，且拖欠物業(yè)費(fèi)，甚至拖欠銀行貸款，就會(huì)使個(gè)人的信用記錄受到影響。
如果購(gòu)買的是別墅，對(duì)管理的要求將更加嚴(yán)格。張永恒介紹說，別墅需要定期對(duì)草坪除草，冬天要鏟雪，否則會(huì)遭到周圍居民投訴。比如，如果冬天因?yàn)闆]有鏟雪而有人滑倒，法院會(huì)判定別墅擁有者對(duì)受害者進(jìn)行賠償。
海外“炒地”成另一個(gè)投資渠道
既然海外買房稅費(fèi)多、管理難、風(fēng)險(xiǎn)大，“炒地”便成了另一個(gè)投資渠道。
近日某知名房地產(chǎn)網(wǎng)站組織了“一美元起價(jià)競(jìng)拍美國(guó)土地”和“團(tuán)購(gòu)美國(guó)土地”的活動(dòng)。這些土地位于美國(guó)佛羅里達(dá)州，每塊土地平均面積約1000平方米，“團(tuán)購(gòu)”最低價(jià)不到兩萬(wàn)美元。網(wǎng)站上的信息顯示，已有超過400人報(bào)名參加該活動(dòng)。
另?yè)?jù)媒體報(bào)道，在巴西，每平方米購(gòu)地成本僅30元，廉價(jià)的土地引來了中國(guó)人的海外買地潮。兩年前，巴西獲得世界杯和奧運(yùn)會(huì)的承辦權(quán)，圣保羅、里約熱內(nèi)盧等大城市周邊地價(jià)水漲船高，有些地段幾乎翻番，但也沒有阻擋中國(guó)人的買地?zé)崆椤?/p>
莊諾告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“炒地”更適合于中小投資者。在海外買房要交各種稅費(fèi)，還要考慮房子能否租出去，而買地只需要每年交評(píng)估價(jià)的1%。現(xiàn)在美國(guó)土地價(jià)格只有金融危機(jī)前2/3的水平，以后地價(jià)上漲了，委托律師賣掉就行了。
據(jù)了解，美國(guó)的土地具有永久所有權(quán)，而且土地所有權(quán)與國(guó)籍身份分開管理，外籍人員也可買賣土地，并且享受相關(guān)的法律保護(hù)。購(gòu)買土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。
業(yè)內(nèi)人士提醒說，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地的升值快于房產(chǎn)的升值，“炒地”能夠獲得很高的收益。但美國(guó)的情況并不一樣，只有在土地上蓋建筑物才有長(zhǎng)期的投資價(jià)值，純粹“炒地”并沒有多少收益，而且存在風(fēng)險(xiǎn)。
