十幾個城中村開發(fā)的“村證房”80%賣給市民

　　河北省石家莊市是城中村改造項目最多的省會城市之一。經過這幾年的發(fā)展，目前石家莊“村證房”的房價已經從最早的每平方米均價六七百元，上漲到近3000元，但仍普遍比同地段的商品房價低30%甚至更多。近日記者在石家莊市采訪時了解到，目前石家莊的塔談村、留村、大郭村、岳村、于底村、大馬村等十幾個城中村都已開發(fā)銷售“村證房”，其中不少樓盤80%賣給市民，留給村民的不到20%。

　　去年新修訂并實施的《石家莊市城市房屋權屬登記管理條例》規(guī)定，居住在“城中村”集體土地上的村民首次可辦理房產證，并可進行抵押貸款，從市區(qū)內挑選出兩個村進行“村證”轉“市證”試點。而非村民購買的“村證房”將不能辦理這兩項業(yè)務。同時重申：一是村集體建設的房屋，只能出售給本村村民，不允許出售給市民或外村村民；二是村民購買村集體土地上的房屋和自建的房屋，取得房屋權屬證書后，只能在本村范圍內進行轉移過戶。這個條例規(guī)定，給集體土地房屋辦理房產證，進行正式權屬登記，從法律角度上表明了其身份的合法性。對于市內有些村開發(fā)建設并對外銷售的“村證房”，按照相關規(guī)定不在辦理房產證范圍之內。一旦產生糾紛或要進行拆遷，也不受相關法律的保護。

　　據(jù)專家分析，購買“小產權房”的危害，從購買者角度看，無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護，一旦遇到政府重新規(guī)劃和拆遷，一般情況下不予補償；“小產權房”開發(fā)工程多承包給實力不大的小建筑商，房屋質量問題屢見不鮮。從國家角度看，“小產權房”省去巨額國有土地出讓金和土地、規(guī)劃、建設手續(xù)費，如作為商品房銷售，造成國有資產流失；城中村大肆自建、自賣“村證房”，以“小片開發(fā)”為主，從而造成了“插花開發(fā)”，這給城市統(tǒng)一規(guī)劃帶來麻煩，如果政府強行拆遷可能影響社會穩(wěn)定。

　　2006年6月18日，建設部發(fā)出的《關于購買新建商品房的風險提示》明確表示：有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用于安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產開發(fā)，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋，這種“小產權房”不能辦理房產證等合法手續(xù)，合法權益不受法律保護。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產權”“小產權”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護。

　　市民購買心態(tài)：“能有個住的地方就行”

　　就在建設部的風險提示發(fā)布后很短的時間內，石家莊市房管部門暫停“小產權房”辦證試點工作，原因是“通過試點發(fā)現(xiàn)問題很多，暫時沒有摸索出合適的解決辦法”，并重申集體土地上建起的“小產權房”只能在村民內部流通，不能上市交易。河北省建設廳廳長朱正舉也表示，嚴查集體土地上違規(guī)房地產開發(fā)行為，嚴禁“村證房”對外銷售。2006年8月，石家莊市建設局會同相關部門徹查違規(guī)村民住宅建設項目，要求立即停工。同時，拆除其住宅售樓部，徹底清理售樓廣告。

　　而在高房價背景下，雖然一些購房者知曉“小產權房”的風險，“厚道”的開發(fā)商也會如實承認“村證房”身份，但城市中低收入消費者還是爭著購買，他們“不管那么多”，僅僅滿足“能有個住的地方就行。”時至今日，一些“小產權房”還打著“城中村改造”“舊村改造”“建設社會主義新農村工程”的旗號對外銷售。

　　11月21日，記者在石家莊市開發(fā)區(qū)宋營鎮(zhèn)東仰陵村的“小產權”樓盤——加洲陽光采訪了解到，這里建有10幢7層的多層住宅樓，今年6月對外銷售，銷售對象不限，目前已經售出80%，半年內每平方米價格也漲了500元，達到2900多元，與其僅一路之隔的一個“大產權”樓盤——天然城均價為4000元/平方米。售樓小姐向記者說明，“‘加洲陽光’現(xiàn)在是‘村證房’”，但她承諾：“兩年內保證能轉成‘市證’，明年5月交房時，如果‘市證’辦不下來，也能出具市房管局蓋章的產權證，而不是村委會發(fā)的產權證。”記者表示懷疑時，她解釋，“早在2001年，這塊地還屬于正定的時候由當?shù)匾?guī)劃部門批準，目前正在辦理土地性質轉換手續(xù)。”

　　記者采訪了解到，一些“村證房”開發(fā)商常常對購房者承諾，“幾年之內土地產權就能完全辦市證”，“將來只要補交土地出讓金，就可以由‘村證’變?yōu)?lsquo;市證’”。不少市民想當然地認為，“城市在不斷發(fā)展，城中村土地早晚要變性，‘生米做成熟飯’，政府還能把樓房拆了不成？”所以，“明知山有虎，偏向虎山行”。

　　專家：小產權房已成全國性難以破解又必須破解之題

　　據(jù)記者了解，在國家叫停“小產權房”之前，石家莊市區(qū)各周邊“村證房”外售率高達當年新房銷售的20%左右。與此同時，全國很多城市的“小產權房”已經頗具規(guī)模。一些專家表示，不可否認，主管部門對“小產權房”下手有點晚，而且不夠有力。小產權房目前已經成為全國性的難以破解又必須破解之題。

　　首先，對已經建成并售出的“小產權房”如何消化處理？不符合土地利用、建設規(guī)劃的小產權房項目強行拆除勢必影響社會穩(wěn)定，是否補償，如何制定補償標準；國家征收，改變集體土地性質，如何補繳土地出讓金？其次，主管部門采取什么嚴厲措施杜絕出現(xiàn)新的“小產權房”，避免助長頂風違法，進一步惡化形成無法收拾的爛攤子。村民在集體土地上是否可以建房？相關法律并沒有明令禁止。如果允許建設，帶來的不僅是規(guī)劃問題，并且不可避免地流入“不要名分，有個窩住”的城市中低收入家庭。第三，購買“小產權房”的市民往往會有法不責眾的“賭”的心態(tài)，用預期利益賭國家的政策動向改變，賭國家的政策執(zhí)行力。

　　如何解決小產權房問題，將是一場體制、政策和民生的艱難博弈。專家認為，必須全面、綜合、突破地將其作為一個系統(tǒng)工程來完成。單一政策已經不能從根本上解決問題，也不能使用強迫手段簡單處理不計后果。專家建議從以下幾方面入手：

　　第一， 國家對房地產市場調控幾年來效果不佳，充分說明一個問題，不少地方政府執(zhí)行力存在問題，首先應該解決政府執(zhí)行力問題。這本身就是一個工程浩大的政府改革問題。不管國家出臺什么政策，政策再好，如果不能執(zhí)行到位，結果必然是不理想的，甚至會起反面作用。

　　第二， 對土地制度進行改革并完善相關法律。農村集體土地未來的發(fā)展方向和現(xiàn)實沖突，導致村民住宅只能在村民內部進行簡單轉讓，無法真正解決村民、集體、國家以及社會經濟發(fā)展的利益分配關系。另外，目前在一定程度上還存在對農村集體土地監(jiān)控管理缺失問題。對土地制度應該進行改革，包括國有土地的轉讓、劃撥、出租、出售，理順個人、集體、國家三者的利益關系，形成一套切實可行的適應現(xiàn)階段情況的中國特色社會主義土地制度。

　　第三， 對于已經建成的村民住宅，違規(guī)向外出售的，必須依照法律嚴肅處理。對于各個環(huán)節(jié)涉及腐敗問題的，應該追究犯罪責任；對于違規(guī)購買村民住宅的客戶應該追繳非法利益，并作出應有的經濟處罰以維護法律和政策的尊嚴。

　　另外，凡購入村證房的外戶，應統(tǒng)一發(fā)證、轉換身份，但必須補交差額利益，對村干部及開發(fā)商實行嚴格處罰手段，以期達到目的：使開發(fā)商、村干部、購房者三者均得不到非法利益，并且受到違規(guī)違法處罰。