編者按：恒大全國降價，綠地全國項目優(yōu)惠，房地產(chǎn)大佬們帶頭唱起樓市新劇目。然而在開發(fā)商紛紛降價的背后，往往隱藏著更多不為人所知的秘密。也許只有揭開這些真相后，購房者才能更放心決定自己的購房意愿。于是房產(chǎn)周刊將推出“揭開降價背后實情”系列報道，給購房者一個客觀的評判標(biāo)準(zhǔn)。本期將率先從官方否認(rèn)，實際暗地操作的萬科開始。

　　本版撰文 李琛

　　公開否認(rèn)降價促銷

　　近日，房地產(chǎn)大佬們的降價舉措或給整個房地產(chǎn)市場制定出新的方向。綠地集團率先宣布旗下41個城市百余個樓盤集體促銷，最高幅度達到16萬元。就在此時，網(wǎng)間一則“萬科將于6月份全國范圍大降價”再次令整個房地產(chǎn)市場開始躁動。然而就在此風(fēng)口浪尖，萬科集團對外的口徑卻是辟謠，稱此舉乃無中生有。

　　記者致電上海萬科相關(guān)工作人員了解到，目前集團總部給出的說法就是辟謠，至于其他的情況尚不清楚。就在此時，萬科董秘譚華杰在接受采訪時也否認(rèn)降價，但其也表示，“自住購房者更關(guān)注自身的經(jīng)濟承受能力，更看重樓盤的實際性價比，不會僅僅基于對房價走勢的判斷而購房。因此熱點城市去年下半年以來房價慣性上漲的局面將結(jié)束，價格將在供需關(guān)系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間。萬科也將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產(chǎn)品。”

　　項目

　　新開樓盤集中優(yōu)惠

　　“萬科負(fù)責(zé)人所表述的購房者愿意接受的價格，或許就是承認(rèn)會給購房者以一定優(yōu)惠，實現(xiàn)變相降價。”業(yè)內(nèi)某開發(fā)商直截了當(dāng)給出了自己的見解。不過事實也的確如此，與集團層面的辟謠相對應(yīng)的，是萬科各新開樓盤的集中優(yōu)惠。

　　近日記者了解到，無錫萬科城市花園本月中旬將有一批11+1層的花園洋房面市，80多平方米的戶型一樓的售價大概在80萬左右。而此前該項目6+1層的花園洋房也有同類戶型，一樓的售價大概在90萬左右。“同樣的一樓，戶型也差不多，價格卻相差了10萬元，前后兩個價格相差幅度超過了10%。與此同時萬科深圳地處關(guān)外的萬科里城日前開盤均價20500元/平方米，為89平方米的拓展式戶型，共推出102套，開盤均價超兩萬。雖然項目的售樓人員稱，開盤當(dāng)日經(jīng)過驗資后的VIP客戶可享受的優(yōu)惠，最多可優(yōu)惠5萬元。

　　既無錫和深圳之后，上海萬科近期新開盤也將步上述樓盤后塵。記者從萬科琥珀臻園了解到，原本8月才會推出的房源目前已提前至6月19日，雖然價格暫未確定，但銷售人員明確表示，開盤時肯定會有優(yōu)惠，具體如何執(zhí)行暫不清楚。不過記者從6月11日該項目舉辦的推介會上得知，雖然價格需要等開盤確定，但是150平方米房源的價格大致在340萬-410萬/套左右，從目前開始至開盤將會有每天2000元的總價優(yōu)惠，相當(dāng)于總價1.8萬-2萬元的優(yōu)惠。不過相關(guān)人員也表示，這只是為了配合推介會的優(yōu)惠活動，開盤當(dāng)日還將有其他相應(yīng)的優(yōu)惠，只是暫時尚不得知而已,看來萬科的集中降價是大勢所趨。

　　真相調(diào)查

　　項目開盤臨時提前

　　據(jù)了解，除優(yōu)惠促銷這一變相降價之外，萬科此次還把一部分原本在下半年入市的產(chǎn)品提前開盤，進一步折射其對促進銷售額的意愿。

　　據(jù)萬科某工作人員透露，剛剛接到通知有一部分項目將提前面世，其中包括位于美蘭湖的琥珀臻園。幾周前該樓盤還對外表示，由于工期的原因，開盤日期最快也要在七八月份。對此該項目的銷售經(jīng)理表示，這是因為總部的通知，因此把一小部分房源提前推出，具體原因自己也不清楚。至于優(yōu)惠，也要等新品面市的當(dāng)日集中公布。

　　據(jù)了解，此前對開盤一直持模糊態(tài)度的花園小城目前也公布，新一批房源將于6月中下旬面世，該項目的工作人員表示，開盤之日會有一定的優(yōu)惠。雖然價格未定，但是從目前周邊的均價不難推斷出，此次開盤價格不會低于17000-18000元/平方米。

　　對此，同處于美蘭湖的某開發(fā)商表示，工期的問題開發(fā)商多少可以掌握主動權(quán)，關(guān)鍵是信心。以美蘭湖為例，此前香島原墅開盤促銷秀取得了不錯的銷售成績，說明價格上的調(diào)低對刺激銷量有一定的作用，這對萬科開盤增添一定的信心，另一方面不難察覺，萬科此次提前開盤的項目，不少是周邊供應(yīng)較少的區(qū)域。如美蘭湖目前在售新房幾乎為零，這對于萬科而言是搶占市場份額難得的機會，促銷效果也能最大化。

　　促銷實為業(yè)績壓力

　　萬科6月6日發(fā)布5月銷售簡報，顯示銷售再度出現(xiàn)下滑態(tài)勢，5月實現(xiàn)銷售面積47.0萬平方米，銷售金額51.1億元，同比分別減少32.6%和20.2%。易居研究院楊紅旭日前表示，業(yè)績普遍大幅下滑將是5月房企的共同特征，而目前調(diào)控預(yù)期尚未結(jié)束，因此在未來幾個月內(nèi)，房企業(yè)績?nèi)圆蝗輼酚^。

　　也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科定價戰(zhàn)略是比周邊新盤高出20-30%，在市場調(diào)整的時候，壓力就會特別大，可以說萬科早就有降價需求了，但是2008年萬科的率先降價舉動，給其帶來過多的負(fù)面影響，導(dǎo)致其對降價一直心有余悸。目前綠地、保利、恒大等企業(yè)充當(dāng)了降價先鋒，消除了萬科的降價顧慮，因此萬科的全國促銷已經(jīng)箭在弦上。

　　民意調(diào)查

　　四成網(wǎng)友期待萬科打折

　　作為開發(fā)商代表，日前任志強在博客中建議行業(yè)“領(lǐng)頭羊”能帶頭降價。與此同時市場另一個重要組成環(huán)節(jié)購房者也期待著房企大佬們的打折。